О каком деле идет речь?

Речь идет о постановлении арбитражного суда Поволжского округа по делу № А55-37836/2019 (ссылка откроется в новом окне).

В рамках дела о банкротстве ООО «Инвест-трейдинг» (Общество-банкрот) на торгах продавался лот № 13 — «Земельный участок (Дорога №4) с кадастровым номером 37:05:011148:534, площадью 10205 кв.м.», категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов жилой застройки.

Ряд граждан, которые являются собственниками прилегающих участков, потребовали признать торги и договор купли-продажи недействительными, ссылаясь на нарушение их прав на проезд.

Заявители ссылались на то обстоятельство, что земельный участок является межквартальной дорогой (проездом), то есть объектом социального значения. Также, по мнению заявителей, в договор купли-продажи, заключаемый по результатам торгов подлежала включению обязательств покупателя обеспечить возможность прежнего использования земельного участка в качестве дороги общего пользования.


Суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал

Суд посчитал, что права истцов не нарушены, поскольку смена собственника не изменила правовой режим участка. Кроме того, суд не признал социальную значимость участка и указал, что в настоящий момент нет препятствий для использования его как дороги и при необходимости собственники вправе требовать установления сервитута.


Апелляция отменила решение суда первой инстанции

Апелляция учла фактическое назначение земельного участка независимо от его формального вида разрешенного использования. Исходя из текста судебного акта следует, что экспертиз по делу не проводилась. Между тем, в названии лота была информация о том, что участок представляет собой дорогу и между сторонами не было спора относительно факта использования земельного участка в качестве дороги.

Суд указал, что фактически земельный участок представляет собой дорогу местного значения, является социально значимым объектом в отношении которого предусмотрен специальный порядок реализации имущества, направленный на удовлетворение публичного интереса (п. 4 ст. 132 Закона о банкротстве).

В результате суд признал недействительными торги и договор купли-продажи в связи с нарушениями порядка проведения торгов. Нарушений было два — аукцион вместо конкурса и отсутствие в договоре купли-продажи условия об обязании обеспечивать надлежащее содержание и использование дороги


Кассация: интересные правовые выводы

Кассация согласилась с доводами апелляции о том, что дорога является социально значимым объектом и, соответственно, имелись существенные нарушения при проведении торгов.

Но самым, пожалуй, интересным является то, что кассация пошла дальше в своих рассуждениях и указала, что лица, купившие земельные участки под жилую застройку уже оплатили продавцу стоимость проездов, без которых использование приобретенного земельного участка было бы невозможным.

Суд указал, что право собственности на принадлежность (дорогу) следует за главной вещью (земельный участок).

Данный подход подводит нас к уравниванию прав приобретателей земельных участков в коттеджных поселках с правообладателями в многоквартирных домах или садоводствах, где в силу закона возникает право общей собственности на места общего пользования или объекты общей инфраструктуры.

В результате — постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.


Резюме

Торги отменены в связи с допущенными при их проведении нарушениями и суд не признает право собственности на дорогу за истцами, соответствующих требований заявлено и не было.

В данном деле суд признает социальную значимость дороги и указывает, что межквартальные проезды могут считаться объектами вспомогательного назначения, которые следуют судьбе основного объекта, то есть суд рассуждает через концепцию главной вещи и ее принадлежности (ст. 134 ГК РФ).

От себя добавлю, что в подобных делах могут также встать вопросы межевания земельных участков, наличие зарегистрированного в реестре пути доступа к земельному участку, наличия или отсутствия иных вариантов проезда, неоднократность межевания или отчуждения и прочие вопросы.

Судом сделан важный акцент на условиях первого договора купли-продажи. В случае если при продаже земельных участков продавец оговорил продажу в отсутствие возможности проезда к ним по межквартальным проездам в пределах коттеджного поселка, а значит, стоимость таких участков не учитывалась продавцом в цене договоров с покупателями земельных участков, право собственности на них должно оставаться за продавцом.



15 июля 2025 г.
Адвокат Боткин